Fortement plébiscitée comme mode de gestion du patrimoine immobilier, la SCI (société civile immobilière) offre de nombreux atouts à ses associés sur le plan pratique avec une grande souplesse statutaire, mais aussi sur le plan fiscal, juridique et successoral. A tel point qu’elles représentent près d’un tiers de toutes les sociétés immatriculées. Représentant une personne morale non commerciale car civile par définition (elle ne peut donc avoir pour objet par exemple de réaliser à titre principal l’achat revente d’immeubles), la SCI permet de détacher le patrimoine immobilier des  en l’affectant à la société qui est alors chargée de gérer ce patrimoine au nom et pour compte de ses associés. Et si contrairement aux sociétés commerciales les associés exposent leur responsabilité de manière illimitée  en cas de difficultés financières de la société, la SCI reste une société particulièrement attractive.

La SCI est utilisée tant à des fins professionnelles que personnelles. En effet, cette forme sociale permet par exemple à un chef d’entreprise de détenir indirectement le patrimoine immobilier de l’entreprise, lui évitant ainsi son inscription à l’actif de l’entreprise ce qui peut s’avérer très déterminant en cas de difficultés dans le cadre d’une liquidation par exemple. Mais elle est également et fréquemment utilisée pour le financement d’un immeuble, la perception de loyers et la déduction des charges locatives dans le compte d’exploitation, la transmission de parts sociales de la SCI aux héritiers, réduire les taxes acquittées lors la cession d’un immeuble détenu par le biais de la société…

Présentation des principaux atouts de la SCI à travers cet article, qui vous permettra d’y voir plus clair avant de vous lancer dans un projet de création.

Un bouclier de la SCI vis-à-vis de ses associés

S’il est vrai que la responsabilité des associés de la SCI est illimitée, cela ne retire pas la capacité de la société de faire écran entre les tiers et les associés. En effet, en cas de difficultés financières, les créanciers de la SCI ne pourront engager la responsabilité personnelle des associés qu’une fois l’ensemble des actions de recouvrement effectuées auprès de la société restées infructueuses. Seulement dans ce cas-là, les associés se voient indéfiniment responsables des dettes sociales, mais uniquement à proportion de leurs parts respectives dans le capital social. Sans compter qu’il est extrêmement difficile pour un créancier d’obtenir la vente forcée de parts sociales, à l’inverse d’une saisie-vente très courante notamment dans le monde de la copropriété vis-à-vis des particuliers détenteurs de biens immobiliers ne réglant pas les charges de copropriété. Enfin, il est beaucoup plus délicat pour un créancier d’obtenir des informations sur le patrimoine personnel d’un associé, puisque la conservation des hypothèques ne mentionne que le nom de la SCI sur un bien immobilier lui appartenant, et non celui des associés et de leurs parts sociales.

Une fiscalité avantageuse

Les abattements fiscaux applicables dans le régime commun en matière de cession d’immeubles entraînent une exonération sur les plus-values immobilières après plus de 22 ans de détention. Il en est de même pour la SCI, mis à part que ce délai ne court pas à partir de l’acquisition d’un bien par la SCI, mais à partir de la date d’acquisition ou de souscription des parts sociales, peu importe que le bien soit entré récemment dans le patrimoine de la SCI.

Les revenus potentiels d’exploitation d’une SCI (revenus locatifs généralement) sont imposables personnellement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime de l’imposition sur le revenu. Mais il reste possible pour la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés, permettant alors de bénéficier du régime des bénéfices industriels commerciaux et ainsi d’amortir les constructions et déduire les frais d’acquisition. De même qu’un taux réduit de 15% est appliqué jusqu’à 38120€. Mais cette option irrévocable possède aussi des inconvénients comme notamment la plus-value intégrée dans l’assiette d’imposition de l’impôt sur les sociétés en cas de cession d’un bien immobilier, mais également l’apport d’un bien à la SCI qui est alors assimilé à une mutation avec ses contraintes en matière procédurales et en frais d’enregistrement.

Protéger le conjoint survivant, optimiser les successions

La SCI offre une protection avantageuse particulièrement pour les concubins, et même les conjoints mariés sous le régime de la séparation de biens qui ne souhaitent pas changer de régime, une procédure relativement longue et onéreuse. Ainsi, il sera possible de prévoir une transmission assurant une protection efficace du survivant à travers le mécanisme du démembrement des parts sociales. De même qu’il est possible de prévoir une clause d’agrément dans les statuts de la SCI permettant au décès d’un des concubins d’exiger l’accord de l’associé concubin survivant pour que les héritiers puissent intégrer le capital de la SCI. En cas de refus il devra néanmoins racheter les parts concernées, mais en tout état de cause cela lui permet d’éviter l’indivision successorale et ses contraintes.

En matière de succession, la SCI permet l’allègement des droits ou le paiement différé des droits de succession en cas de biens reçus en nue-propriété. Enfin, dans le cadre d’un démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit), les héritiers bénéficient d’une présomption de propriété lorsque la nue-propriété est acquise par une SCI contrôlée et possédée par les héritiers eux-mêmes.

Une transmission du patrimoine simplifiée

La transmission d’un patrimoine immobilier est toujours délicate. La SCI permet de bénéficier de l’avantage dit de la « pierre-papier » et ainsi de céder des parts sociales en lieu et place d’un bien immobilier intégral. Le bien immobilier est ainsi divisé en un certain nombre de parts sociales qui peuvent être cédées de manière séparée sans autre contrainte que le nombre maximal d’associés prévu. La cession de parts de la SCI n’a pas besoin d’être effectuée par devant notaire, évitant ainsi les frais notariés d’une cession directe, ainsi que la procédure classique dite de mutation immobilier. En effet, la cession de parts sociales n’est pas soumise au droit de préemption urbain sauf en cas de vente de la majorité des parts sociales et si la SCI ne détient qu’un bien unique (à moins qu’il s’agisse d’une SCI familiale constituée exclusivement de parents et alliés jusqu’au 4^e degré).

Optimiser les donations

La SCI permet la réduction des droits de donation puisque les abattements familiaux applicables tous les quinze ans en faveur d’un descendant ou conjoint sont plus simples à exploiter en totalité sans dépassement. En effet, difficile de respecter le plafond d’abattement lors de la revente intégrale d’un bien immobilier dont la valeur dépasse fréquemment le montant d’exonération. En revanche, en matière de parts sociales, il est possible à l’euro près de respecter le plafond d’exonération en cas de donation. Sans compter qu’une décote d’environ 10% par rapport à la valeur brute du ou des biens possédés est appliquée en raison de la difficulté de revente des parts sociales qui sont bien moins liquides qu’un bien immobilier à proprement parler.