La SCI permet ainsi d’investir dans l’immobilier tout en ne possédant aucune valeur immobilière au sein de son patrimoine. Cette particularité propre à la société civile immobilière en fait un atout majeur en matière de succession, ainsi que pour l’organisation de la propriété du bien immobilier.
La SCI est une personne morale qui dispose de son propre patrimoine
La société civile immobilière est une véritable personne morale, créée entre plusieurs personnes cette dernière est régie par des statuts, lesquels sont rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié, en contrepartie du paiement des frais de notaire.
Dans le cadre de la constitution d’une SCI, les associés déterminent librement la dénomination de la société, l’adresse de son siège social, la durée de la société, l’organe de gérance, l’objet social, ainsi que le capital social alloué à l’entreprise.
S’il faut allouer un capital social à la SCI par le biais de divers apports, c’est parce que cette dernière possède son propre patrimoine et traite en son propre nom avec ses créanciers.
Le capital social de la SCI
D’une manière générale, deux types d’apports sont effectués dans une SCI. Les apports en numéraire constituent une somme d’argent mis à la disposition de la société par les associés fondateurs. Cette dernière sert de garantie envers les tiers, mais peut aussi permettre de financer l’achat d’un bien immobilier. En outre, le capital social de la SCI peut faciliter l’octroi d’un prêt par un établissement de crédit.
Les associés peuvent également effectuer un apport en nature au sein de la société civile immobilière. Dans ce cadre, ces derniers peuvent apporter un immeuble à la société ou bien un bien meuble, tel qu’une voiture ou du matériel.
En contrepartie de ses apports, les associés se voient remettre un certain nombre de parts sociales, proportionnel à la valeur qu’ils ont apportée.
La distinction entre les parts sociales et la propriété de l’immeuble
Il est donc important de distinguer, dans le cadre d’une, la pleine propriété de l’immeuble et la propriété des parts sociales. L’immeuble acquis par la SCI entre dans le patrimoine de la personne morale, cette dernière disposant même de son propre compte courant à la banque. Qui constitue l’entreprise, quant à elle, sont présentes dans le patrimoine des associés.
Ce sont donc des valeurs mobilières (les parts sociales) que possèdent les associés, et non pas un bien immobilier en indivision, ce qui évite un grand risque de mésentente dans la gestion de l’immeuble au quotidien.
En tant que bien meuble, il est possible de céder les parts sociales ou d’effectuer un démembrement de ces dernières. La nue propriété et l’usufruit peuvent ainsi revenir à des personnes différentes. Attention toutefois, les conséquences auprès de l’administration fiscale peuvent être différentes dans certains cas, mieux vaut donc consulter un professionnel avant de prendre toute décision.
Une cession d’immeuble facilitée en sci
La conséquence directe de cette organisation juridique est que l’immeuble reste toujours dans le patrimoine de la société. Ainsi, s’il est nécessaire de changer de propriétaire, seules les parts de la SCI devront être cédées au nouvel acquéreur. La cession de part sociale est une opération juridique bien plus simple que la cession d’immeuble, laquelle nécessite l’intervention d’un notaire et doit se faire sous la forme d’un acte authentique.
Des avantages en matière successorale
De même, en matière de succession, le régime fiscal appliqué à la transmission de valeurs mobilières est plus avantageux que l’imposition sur la transmission d’immeubles, ce qui constitue un avantage indéniable de la société civile immobilière de famille. La transmission de patrimoine répond donc à des droits de succession beaucoup moins élevés.
En cas de décès, les héritiers survivants se voient distribuer les parts sociales que le défunt possédait avant sa disparition. De la sorte, chaque nouvel associé se voit octroyer un droit de vote au sein de la société et peut vendre ses parts sociales, soit à un autre associé, soit à un tiers s’il obtient l’agrément des autres associés. Le régime applicable en SCI suite à une succession est donc infiniment plus favorable que celui applicable à l’indivision (ce régime étant souvent source de mésentente entre les indivisaires, ce qui complique grandement la gestion de patrimoine).
La SCI est un statut préférable dans de nombreuses situations
Qu’il s’agisse de la gestion d’un immeuble ou de l’organisation d’une succession, la société civile immobilière possède de très nombreux avantages qu’il convient de prendre en compte au moment de réaliser un investissement immobilier. La rédaction des statuts et la construction de la société seront d’autant plus favorables aux associés que l’ensemble des conséquences juridiques auront été prévues.